Vereiteltes Vorkaufsrecht hat nicht nur Nachteile

Dem Mieter einer Wohnung steht gemäß § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu, wenn seine Mietwohnung in Wohnungseigentum umgewandelt wird, nachdem ihm die Wohnung zur Miete überlassen wurde.

Wenn der Vermieter nach der Umwandlung als Eigentümer  die Wohnung an Dritten (nicht bei Verkauf an Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts) verkauft, ist der verkaufende Vermieter verpflichtet, den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrages und darüber unterrichten, dass ihm (dem Mieter) ein Vorkaufsrecht zusteht.

Der Mieter kann innerhalb von 2 Monaten schriftlich gegenüber dem Verkäufer erklären, dass er sein Vorkaufsrecht ausübe und wird dann an der Stelle des Erstkäufers Käufer mit allen Rechten und Pflichten des vorliegenden Kaufvertrags. 

Dieses Recht wurde in einem Fall, über den der BGH (noch nicht endgültig) entschieden hat, vom Verkäufer (=Vermieter) vereitelt, indem er einfach die Mitteilung an den Mieter unterließ, so dass die Durchsetzung seines Vorkaufrechts vereitelt wurde, indem der abgeschlossene Kaufvertrag vollständig vollzogen und der Erstkäufer als Eigentümer in das Wohnungsgrundbuch eingetragen wurde.

Der Mieter hatte zwar die Möglichkeit, einen Kaufvertrag mit seinem Vermieter zu erzwingen, indem er sein Vorkaufsrecht nach Kenntnis vom Verkauf ausübte, weil die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts erst mit Zugang der vorgeschriebenen Mitteilung des Verkäufers über den Inhalt des Kaufvertrags und  das Bestehen des Vorkaufsrechts an den Mieter zu laufen beginnt. Dies wäre aber in Bezug auf die Mietwohnung sinnlos gewesen, weil der Verkäufer nicht mehr Eigentümer dieser Eigentumswohnung war.

Der Mieter wählte einen anderen Weg und beanspruchte Schadenersatz wegen Vereitelung seines Vorkaufsrechts. Dieser Weg war vor dem Bundesgerichtshof mit der Maßgabe, dass die Voraussetzungen des Bestehens eines Vorkaufsrechts noch näher geprüft werden müssen (daher Zurückverweisung) erfolgreich.

Dem Mieter steht unter den genannten Voraussetzungen ein Schadenersatzanspruch gegen den Verkäufer (Vermieter) zu, der sich aus der Differenz des Kaufpreises zum Verkehrswert nach Abzug ersparter Kosten ergibt.

Ein Schaden konnte hier festgestellt werden: Verkehrswert der Wohnung: 266.50,00 € abzüglich gezahlter Kaufpreis von 186,571 € = 79.679,00 € abzüglich ersparter Kosten für Notar und Grundbuchamt.

Der Verkäufer wird vermutlich seinerseits den beurkundenden Notar für unterlassene Hinweise auf das Vorkaufsrecht in Regress nehmen können.

Der Mieter muss damit leben, dass der neue Eigentümer womöglich Eigenbedarf geltend macht, den der bisherige Vermieter nicht geltend gemacht hätte. Diese Ungewissheit wird ihm bei dieser Konstellation versüßt.  Anders sähe es aus, wenn, wie meist üblich, zum Verkehrswert verkauft worden wäre. Dort wird es um den Ersatz konkret entstehenden Schadens gehen.